FinaForte Hypotheken
Hypotheek voor ondernemers
FinaForte is gespecialiseerd in de hypotheek voor ondernemers.
Wij snappen jouw inkomen als ondernemer en wij weten dit als geen ander aan de bank op de juiste manier te vertalen. Doordat wij zelf een inkomensanalyse maken is er bij ons vaak méér mogelijk. Wij zijn niet alleen hypotheekadviseur maar ook ondernemersspecialist.
Wij krijgen voor elkaar wat anderen niet voor elkaar krijgen en daarom geven onze klanten ons een 9,9! Lees zelf onze reviews en ontdek waarom méér dan 10.000 tevreden ondernemers je voor gingen.
Keuze uit meer dan 40 banken
Bieden zonder voorbehoud
Hoogste slagingskans voor ondernemers
Wij krijgen voor elkaar wat andere niet voor elkaar krijgen en daarom geven onze klanten ons een 9,9! Lees hier zelf onze reviews.
Wij zijn 100% onafhankelijk
Wij begrijpen ondernemers
Ondernemers hypotheken
Altijd een gratis oriëntatiegesprek
De hoogste slagingskans
Krijg altijd de beste rente
FINAFORTE
Direct de beste ondernemershypotheek
Wij zijn 100% gespecialiseerd in hypotheken voor ondernemers. Dit houdt in dat wij niet alleen hypotheekadviseur zijn maar ook zelf jouw zakelijk inkomen kunnen analyseren. Hierdoor weten wij exact welke hypotheekverstrekker bij jouw situatie past en dit voorkomt onnodige vertraging en irritatie. Wij zijn bij alle banken aangesloten en kennen het acceptatiebeleid voor ondernemers als geen ander. Zien wij mogelijke hobbels op de weg bij jouw hypotheekaanvraag? Dan lossen we deze eerst op met je en eventueel jouw boekhouder en accountant voordat we de aanvraag indienen.
Ook als je moeilijk financierbaar bent, ingewikkelde constructies hebt als ondernemer of een keer bent afgewezen kun je gewoon bij ons terecht. Waar andere hypotheekadviseurs vastlopen, krijgen wij vaak wél deze hypotheken rond. Lees gerust onze reviews om een goed beeld van onze organisatie te krijgen.
Ook als startende ondernemer zonder jaarcijfers kun je bij ons terecht. Wanneer je minimaal 6 maanden als ondernemer aan de slag bent en in loondienst hetzelfde beroep uitoefende kun je via ons gewoon een hypotheek krijgen.
Meer informatie over een hypotheek als ondernemer?
Wil je weten wat er écht mogelijk is als ondernemer? Bel ons op 085-0074080 voor een
Gebruik onze hypotheekcalculator voor ondernemers
Maak gratis gebruik van de meest uitgebreide hypotheekcalculator voor ondernemers.
Veelgestelde vragen hypotheek ondernemers
→ Kan ik een hypotheek krijgen als ondernemer?
→ Maximale hypotheek berekenen als ondernemer?
→ Mag ik het inkomen van mijn partner meenemen?
→ Naar welke cijfers kijkt de bank?
→ Hoe berekent de bank het inkomen van een ondernemer?
→ Wat zijn de verschillen tussen een als eenmanszaak, VOF of BV bij een hypotheekaanvraag ?
→ Waarom zijn de balansratio’s belangrijk bij hypotheek voor ondernemers?
→ Wat is de invloed van eenmalige uitschieters?
→ Kan een startende zzp zonder jaarcijfers een hypotheek aanvragen?
→ Bij welke banken kun je als ondernemer een hypotheek afsluiten?
→ Welke documenten moet ik verzamelen als ondernemer?
→ Wat wordt bedoeld met een prognose?
→ Met welke extra informatie kan ik de bank overtuigen?
→ Is Nationale Hypotheek Garantie(NHG) mogelijk ondernemers?
→ Wanneer is een prognose nodig?
→Wat is het beste moment om een gratis gesprek aan te vragen?
→ Waarom een hypotheekadviseur gespecialiseerd in ondernemers?
→ Hoe verloopt het proces bij FinaForte?
100% onafhankelijk
Wij begrijpen ondernemers
Specialist in hypotheken voor ondernemers
Meer dan 95% slagingskans
Altijd de laagste rente
Bij ons kun je méér lenen
Bieden zonder voorbehoud
Altijd een gratis oriënterend gesprek
100% onafhankelijk
Wij begrijpen ondernemers
Specialist in hypotheken voor ondernemers
Meer dan 95% slagingskans
Altijd de laagste rente
Bij ons kun je méér lenen
Bieden zonder voorbehoud
Altijd een gratis oriënterend gesprek
Nieuw! Bieden zonder voorbehoud voor ondernemers
FinaForte streeft naar een eerlijke woningmarkt voor ondernemers en daarom bieden we hen ‘Bieden zonder voorbehoud voor ondernemers’.
Hiermee kun je met meer zekerheid een bod zonder voorbehoud uitbrengen en heb je tot wel 50% meer kans dat jouw bod wordt geaccepteerd. Zo heb jezelf meer zekerheid en krijgen de verkoper en makelaar meer vertrouwen in jouw bod. Lees meer over ‘Bieden zonder voorbehoud voor ondernemers’.
Keuze uit alle banken en altijd de laagste rente
1. Gratis gesprek
Plan een gratis oriënterend telefonisch gesprek en ontdek direct wat er voor je mogelijk is. Wij bespreken met je; jouw slagingskans, maximale hypotheek, rente en voorwaarden.
2. Vergelijken & kiezen
Onze hypotheekadviseurs kennen de voorwaarden en uitzonderingen van de banken als geen ander en weten altijd de beste rente, voorwaarden en de hoogste slagingskans voor je te creëren.
3. Tekenen bij de notaris
Na akkoord vragen wij de definitieve hypotheekofferte op bij de bank en kun je deze tekenen bij de notaris. Nu kun je genieten van jouw nieuwe woning.
Weten wat uw mogelijkheden zijn?
Bel ons gerust of vraag een gratis gesprek aan en wij bellen u terug.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen hypotheek ondernemers
→ Kan ik een hypotheek krijgen als ondernemer?
→ Maximale hypotheek berekenen als ondernemer?
→ Mag ik het inkomen van mijn partner meenemen?
→ Naar welke cijfers kijkt de bank?
→ Hoe berekent de bank het inkomen van een ondernemer?
→ Wat zijn de verschillen tussen een als eenmanszaak, VOF of BV bij een hypotheekaanvraag ?
→ Waarom zijn de balansratio’s belangrijk bij hypotheek voor ondernemers?
→ Wat is de invloed van eenmalige uitschieters?
→ Kan een startende zzp zonder jaarcijfers een hypotheek aanvragen?
→ Bij welke banken kun je als ondernemer een hypotheek afsluiten?
→ Welke documenten moet ik verzamelen als ondernemer?
→ Wat wordt bedoeld met een prognose?
→ Met welke extra informatie kan ik de bank overtuigen?
→ Is Nationale Hypotheek Garantie(NHG) mogelijk ondernemers?
→ Wanneer is een prognose nodig?
→Wat is het beste moment om een gratis gesprek aan te vragen?
→ Waarom een hypotheekadviseur gespecialiseerd in ondernemers?
→ Zijn de adviseurs van FinaForte onafhankelijk?
→ Bieden zonder voorbehoud voor ondernemers?
Vragen over haalbaarheid hypotheek
Kan ik een hypotheek krijgen als ondernemer?
Wanneer je géén BKR registratie hebt en minimaal 1 jaar ondernemer bent met positieve cijfers is de kans groot dat je een hypotheek kunt krijgen. Het antwoord verschilt natuurlijk per ondernemer. De geldverstrekker let bij jouw hypotheekaanvraag op de hoogte, ontwikkeling én bestendigheid van jouw winst.
Hoe kan ik als ondernemer mijn maximale hypotheek berekenen?
Je wilt natuurlijk weten hoeveel jij maximaal kunt lenen. Met onze gratis hypotheekcalculator voor ondernemers bereken je je maximale ondernemershypotheek binnen 1 minuut. We laten de uitkomsten van jouw maximale hypotheek zien aan de hand van vier verschillende berekeningen.
De hoogte van je hypotheek hangt af van vele factoren. Dat vereist maatwerk. Tijdens een gratis quickscan berekenen wij exact jouw maximale hypotheek is op basis van je huidige financiële situatie. Doe snel een gratis quickscan!
Mag ik het inkomen van mijn partner meenemen?
Ben je van plan een huis te kopen samen met je partner die in loondienst werkt? In dat geval kan het inkomen van jouw partner óók meegewogen worden voor de hoogte van jullie hypotheek.
Vragen over inkomen ondernemer en hypotheek
Naar welke cijfers kijkt de bank?
De bank kijkt naar de cijfers van jouw jaarrekening. Een jaarrekening bestaat uit een winst- en verliesrekening, een balans en een korte toelichting op beide.
Winst- en verliesrekening
De bank gebruikt jouw winst- en verliesrekening om inzicht te krijgen in jouw inkomen (de winst) en hoe deze tot stand is gekomen. De winst-en-verliesrekening wordt ook wel ‘resultatenrekening’, ‘exploitatierekening’ of ‘staat van baten en lasten’ genoemd. De winst-en-verliesrekening geeft een overzicht van alle inkomsten en uitgaven in een bepaalde periode. Dit overzicht eindigt met de over die periode behaalde winst.
Balans
De balans gebruikt de bank om de bestendigheid van jouw inkomen te bepalen. Dit leggen we verder uit bij de vraag Waarom is de balans belangrijk bij hypotheek voor ondernemers?
Hoe berekent de bank het inkomen van een ondernemer?
De hoogte van jouw winst bepaalt jouw mogelijkheden voor een hypotheek. Maar ook de ontwikkeling van de winst is een graadmeter voor jouw hypotheek. Is de winst uit het laatste boekjaar lager dan het gemiddelde? Dan rekent de bank met de winst uit het laatste jaar. Maar is de winst in het laatste jaar hoger dan het jaar daarvoor? Dan kan je waarschijnlijk meer lenen.
● De gemiddelde winst over de laatste 3 jaar
● De winst volgens de 1-2-3 methode
Methode 1: gemiddelde winst over de laatste 3 jaar
Bij deze methode gaat de bank uit van de gemiddelde nettowinst over de laatste drie jaar. De nettowinst (of fiscale winst) is de winst die je opgeeft bij de belastingaangifte. Maar.. is je winst het laatste jaar lager dan voorgaande jaren? De bank kijkt dan alleen naar de winst uit het laatste jaar.
Methode 2: winst volgens de 1-2-3 methode
Bij deze methode gaat de bank uit van de gemiddelde nettowinst over de laatste drie jaar. De nettowinst (of fiscale winst) is de winst die je opgeeft bij de belastingaangifte. Maar.. is je winst het laatste jaar lager dan voorgaande jaren? De bank kijkt dan alleen naar de winst uit het laatste jaar.
Startende ondernemers
Sommige banken kijken minder streng naar de hoogte van de winst. Op basis van een goede onderbouwing en een prognose, kun je toch een hypotheek krijgen. Zie ook: Kan ik als startende ondernemer een hypotheek krijgen?
Wat zijn de verschillen bij een hypotheekaanvraag als eenmanszaak, VOF of BV?
De rechtsvorm van jouw onderneming bepaalt de manier waarop jouw inkomen wordt vastgesteld door de bank.
Rekenmethodes eenmanszaak & vof
Heb je een eenmanszaak of vof? In het algemeen berekenen de banken jouw toetsinkomen op basis van de volgende rekenmethodes:
Rekenmethode: gemiddelde óf laatste fiscale winst
Rekenmethode: 1-2-3-methodiek met fiscale winst
Rekenmethode: gemiddelde óf laatste commerciële winst
Rekenmethodes BV
Voor het inkomen van een dga kijkt de bank naar jouw IB-aangifte (als werknemer van je eigen bv) en naar de jaarrekeningen van jouw bv of bv’s. Alleen bij jou als dga let de bank op meerdere factoren om jouw inkomen vast te stellen dan bij een eenmanszaak of vof. Deze factoren zijn: het loon dat je jezelf hebt uitgekeerd, dividend en overwinst. Ben je benieuwd hoe dat precies zit? Lees dan snel verder over de hypotheek voor dga.
Waarom zijn de balansratio’s belangrijk bij hypotheek voor ondernemers?
De bank kijkt naar de balansrekening om een inschatting te maken of jouw inkomen voldoende ‘bestendig’ is. Dit wordt bepaald aan de hand van 2 factoren: de ‘solvabiliteit’ en de ‘liquiditeit’ van jouw onderneming. De banken hechten veel waarde aan een goede solvabiliteitsratio en liquiditeitsratio.
De solvabiliteitsratio
Een solvabiliteitsratio is de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Dit reken je uit door je eigen vermogen te delen door het balanstotaal. Het eigen vermogen vind je onder de passiva op je balansrekening. Je vermogen moet minimaal 20% – 25% van het balanstotaal zijn om geaccepteerd te worden.
De liquiditeitsratio
‘Liquiditeit’ is de verhouding tussen je vlottende activa en jouw vreemd vermogen. Met andere woorden: het verschil tussen geld dat je op korte termijn binnenkrijgt en geld dat je op korte termijn moet betalen. De vlottende activa moeten de kortlopende schulden bedekken. Als dat niet lukt, is dat ook een reden voor de bank om jouw hypotheekaanvraag niet in behandeling te nemen.
De liquiditeitsratio moet minimaal 1.0 zijn (geldt niet voor starters!). Dit reken je uit door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Zo weet je of er op korte termijn niet meer geld uit gaat dan er binnenkomt.
Wat is de invloed van eenmalige uitschieters?
Een bank corrigeert eenmalige (incidentele) meevallers of tegenvallers binnen jouw bedrijf corrigeren. Wij gaan ook altijd het gesprek aan met jou als ondernemer en kijken naar het verhaal achter de eenmalige uitschieters. Indien nodig verwerken wij dit dan in een maatwerk aanvraag met een goede onderbouwing.
Vragen over hypotheek en startende ondernemer
Kan ik als startende ondernemer een hypotheek krijgen?
Ja, ook startende ondernemers hebben tegenwoordig mogelijkheden op een hypotheek. Als starter heb je geen cijfers over de laatste 3 kalenderjaren. Daarom is een prognose van jouw onderneming en de onderbouwing van de aanvraag essentieel. Bij FinaForte kun je terecht vanaf 6 maanden ondernemen.
6 maanden tot 1 jaar ondernemer
Hypotheek na 6 maanden tot 1 jaar zelfstandig ondernemerschap
Op basis van een goede onderbouwing en een prognose, heb je mogelijkheden op een hypotheek. Belangrijk voor de onderbouwing is de prognose voor jouw onderneming, de branche waarin je werkt en jouw arbeidsverleden. Kun je eventueel weer snel aan de slag in loondienst als het tegenzit? Dan is er ook zonder volledig boekjaar meer mogelijk dan je denkt.
1 tot 3 jaar ondernemer
Hoe langer jij ondernemer bent, hoe meer kans op een hypotheek. Maar ook hier geldt dat de prognose van je onderneming, de branche waarin je werkt en jouw arbeidsverleden een rol spelen bij jouw kansen op een hypotheek.
Vragen over proces
Bij welke hypotheekverstrekkers kan ik terecht als ondernemer?
In Nederland kun je een ondernemershypotheek krijgen bij méér dan 40 banken. Genoeg keuze dus! Uiteindelijk is de keuze voor de jusite hypotheekverstrekker erg belangrijk. Elke hypotheekverstrekker heeft namelijk zijn eigen acceptatiebeleid voor ondernemers en ook de manier waarop. hetinkomen wordt berekent verschilt.
Bij welke bank maak ik de meeste kans als ondernemer?
Dat verschilt per ondernemer. Onze adviseurs weten precies bij welke bank je de meeste kans maakt. FinaForte is aangesloten bij alle banken en vergelijkt deze allemaal voor jou. Bovendien kennen wij het acceptatiebeleid van de banken als geen ander.
Bestaan er speciale ondernemershypotheken?
Sommige banken bieden speciaal een hypotheek aan voor ondernemers. Maar uiteindelijk draait alles om de documenten die je aanlevert bij je hypotheekaanvraag. Een goede voorbereiding is 95% van het werk! Denk aan een hypotheek voor ondernemers bij de ING of bij banken als Florius, ABN AMRO, Aegon, BLG, Nationale-Nederlanden, Rabobank, Argenta Hypotheek, NIBC Direct en Woonfonds.
Voorbeeld hypotheek ondernemers ABN AMRO
Korter dan 1 jaar ondernemen: ABN AMRO heeft hier geen mogelijkheden voor. Maar andere partijen wel.
1 tot 2 jaar ondernemen: er wordt gerekend met 75% als toetsinkomen
2 tot 3 jaar ondernemer: er wordt gerekend met 90% als toetsinkomen
3 jaar of meer ondernemer: er wordt gerekend met 100% als toetsinkomen
Welke documenten moet ik verzamelen als ondernemer?
Als ondernemer kan je niet een loonstrook en/of jaaropgave aan de bank geven. Daarom is het nodig om aanvullende documenten te verzamelen.
Benodigde documenten:
In het algemeen heb je als zelfstandig ondernemer de volgende documenten nodig:
- Kopie van je paspoort
- Uittreksel KvK inschrijving
- Jaarcijfers afgelopen 3 jaar of halfjaarcijfers (indien mogelijk)
- Meest recente pensioenoverzicht
- Kopie van je IB-aangifte van de afgelopen 3 jaar
- Actuele privé vermogenspositie (indien mogelijk)
- Eventueel financiële prognose
- Eventueel inkomensverklaring
Verzamel je documenten in overleg met je adviseur
De FinaForte expert weet precies welke documenten je nodig hebt. En als klant van FinaForte kun je deze eenvoudig uploaden in je eigen online portaal, totdat jouw dossier helemaal compleet is.
Met welke extra informatie kan ik mijn slagingskans vergroten?
Loopbaan in het verleden
documenten die aantonen dat je eventueel snel weer aan de slag kunt in loondienst. Maar ook dat je veel ervaring hebt in de branche.
Stabiliteit
Documenten die de stabiliteit aantonen van jouw onderneming. Stabiliteit is een belangrijke waarde voor de bank, zoals een stabiele omzet.
Branche
Is branche waar je in werkt stabiel of gebeuren er gekke dingen? De branche bepaalt mede hoeveel risico jij loopt met jouw onderneming.
Prognose
Een ‘financiële prognose’ is een verwachting van jouw inkomsten van het komende jaar. Bij veel banken is het verplicht om een prognose aan te leveren bij de hypotheekaanvraag. Vooral voor startende ondernemers
Eigen vermogen:
Hoe meer eigen geld je kunt inleggen, hoe meer vertrouwen de bank heeft in jou.
Ja, je kunt een NHG krijgen als je minimaal 1 jaar ondernemer bent. Als je een hypotheek met NHG afsluit, neemt deze jouw schuld over als je de hypotheek niet meer kan betalen. Voorwaarde is dat de hypotheek én de prijs van jouw huis onder de 355.000 euro liggen (2022) of onder 405.000 euro in 2023. Meer informatie over de nationale hypotheek garantie vind je op nhg.nl.
Overige vragen ondernemershypotheek
Een adviseur van FinaForte is gespecialiseerd in hypotheken voor ondernemers. Hij/zij geeft deskundig advies en weet jouw jaarcijfers te corrigeren, normaliseren en optimaal te vertalen naar de bank. Daardoor heb je bij ons de hoogste slagingskans in de markt en is er vaak meer mogelijk dan je denkt. Andere hypotheekadviseurs zijn algemeen opgeleid en hebben deze kennis niet.
Van de gratis quickscan tot het opvragen van de hypotheekofferte. De experts van FinaForte ondersteunen hun klanten bij elke stap.
Gratis Quickscan
Na het eerste oriëntatiegesprek/ quickscan wordt jou alvast veel duidelijk. Je weet dan bijvoorbeeld exact hoeveel je maximaal kunt lenen als ondernemer. Daarom heb je op basis van het eerste gesprek al een goede indicatie om mee op huizenjacht te gaan.
Ondernemershypotheken vergelijken & kiezen
Kies je ervoor om na het eerste gesprek met ons in zee te gaan? Mooi! Want wij kennen de voorwaarden en uitzonderingen van de banken als geen ander en vergelijken alle banken voor jou. Wij creëren altijd de beste rente, voorwaarden en hoogste slagingskans voor jou.
Ontzorgen en hulp bij documenten
Naast hypotheekadvies op maat, regelen we álles voor je. Vanaf het eerste gesprek tot aan de notaris. We vertellen precies welke documenten je moet aanleveren. Deze kun je eenvoudig online bij ons inleveren. Zodra jouw dossier compleet is, bekijken we samen welke hypotheek het beste bij jou past, dienen we de aanvraag in.
Hypotheekofferte tekenen bij de notaris
Na akkoord vragen wij de definitieve hypotheekofferte op bij de bank. Daarna hoef je alleen even te tekenen bij de notaris totdat je kunt genieten van jouw nieuwe woning.
Informatie over een hypotheek voor ondernemers
Ben jij ondernemer en wil je een huis kopen? Of je nou een eenmanszaak, vof of bv hebt; als ondernemer heb jij te maken met strengere voorwaarden dan mensen in loondienst (zeker na corona). Hierdoor krijgen de meeste ondernemers een onterechte afwijzing óf een te lage hypotheek. Dit voorkom je door je goed voor te bereiden op jouw hypotheekaanvraag. Maar hoe pak je dat het beste aan? Hoe vergroot je jouw slagingskans én de hoogte van je hypotheek? Ontdek snel alles wat je moet weten over de hypotheek voor ondernemers:
- Kan ik een hypotheek krijgen als ondernemer?
- Welke documenten moet ik verzamelen als ondernemer?
- Naar welke cijfers kijkt de bank precies?
- Hoe bereken ik mijn maximale ondernemershypotheek?
- Bij welke banken kan ik terecht als ondernemer?
- Hoe verloopt mijn hypotheekproces als ondernemer?
Ben je op zoek naar een hypotheek voor een bedrijfspand? Bekijk dan onze pagina over de zakelijke hypotheek.
Ben je zzp’er? Volg dan hét stappenplan van A tot ZZP hypotheek. Ook als je een eenmanszaak hebt met een of meerdere personen in dienst.
Ben je directeur-grootaandeelhouder van bv? Kom snel alles te weten over de hypotheek voor dga.
Ontdek wat andere ondernemers over ons zeggen
Romano
Ondernemer
bron: advieskeuze
“Na meerdere hypotheekadviseurs gehad te hebben door de jaren heen. Is FinaForte verre weg de beste partij. In 2,5 week was onze hypotheek helemaal geregeld d.m.v. duidelijk communiceren en alles goed op te pakken. (dit is echt uitzonderlijk want ik heb een complexe bv structuur). Het online portaal waar je je gegevens invult is ook meer dan goed en overzichtelijk. Want bij de meeste adviseurs moet je het allemaal maar zelf uitvogelen en opsturen waardoor een goed overzicht al snel verloren raakt. Dus mede voor ondernemers die vaak ellende lange trajecten ingaan met banken en adviseurs voor hypotheek raad ik Finaforte echt aan. Super bedankt voor alles!“
“Michel van FinaForte heeft de financiering van de verbouwing van onze woning verzorgd. Als ondernemer met een financieringsaanvraag, zakelijk of privé, moet je bij FinaForte zijn! Uit ervaring weet ik dat er gewoon heel veel verschil zit tussen een hypotheekadviseur die wel eens een aanvraag voor een ondernemer doet of een adviseur die voornamelijk aanvragen doet voor ondernemers.”
Lees verder
“Door de goede online omgeving van FinaForte kan je precies zien welke documenten nog aangeleverd moeten worden. Pas als alles compleet is wordt het traject bij de aanbieders gestart waardoor je niet gedurende de aanvraag keer op keer om nieuwe documenten wordt gevraagd zoals vaak bij andere adviseurs.
De aanvraag van mij en mijn partner bleek complexer dan op voorhand verwacht. Hierbij zie je dat de jarenlange ervaring van Michel in financieringen voor ondernemers telt. Hij ziet geen problemen, maar mogelijkheden om punten op een andere manier aan te vliegen.
Ik ben dan ook zeer tevreden!“
de Groot
Ondernemer
bron: advieskeuze
Erna
Ondernemer
bron: advieskeuze
“Als zelfstandige ondernemer zonder volledig boekjaar, met enige scepsis, contact gezocht met Finaforte voor Hypotheek advies. Vanaf het eerste contact zeer adequaat geholpen door verschillende medewerkers van Finaforte. Als dossier behandelaars waren Erik en Monique bijna altijd direct bereikbaar voor advies of het beantwoorden van een vraag. Dit zonder tussenkomst van een keuzemenu of 1ste lijns operator. Finaforte heeft gedurende het traject met mij meegeleefd en -gedacht. Ook wanneer e.e.a. niet zo bleek te gaan dan tevoren gedacht. Daarin hebben ze al hun beloftes waar gemaakt. Het is mijn vermoeden dat ik met mijn casus enkel 40% van de vaktechnische kennis van Erik en Monique heb verbruikt. Op basis van mijn ervaringen zou ik hen met een gerust hard complexere ondernemers vraagstukken voorleggen.“
Martijn
Ondernemer
bron: advieskeuze
100% onafhankelijk
Wij begrijpen ondernemers
Specialist in hypotheken voor ondernemers
Altijd een gratis oriënterend gesprek
Meer dan 95% slagingskans
Bieden zonder voorbehoud
Altijd de laagste rente
1. Kan ik een hypotheek krijgen als ondernemer?
In de meeste gevallen wel. Het antwoord verschilt natuurlijk per ondernemer. Als ondernemer kun je vaak méér lenen dan je denkt door jouw hypotheekaanvraag goed voor te bereiden. Of je nou een startende zzp’er bent van 6 maanden of als je al jarenlang DGA (directeur-grootaandeelhouder) bent van je eigen bv: het enige wat je hoeft te doen is de bank overtuigen dat je genoeg inkomen hebt voor een hypotheek, nu en in de toekomst.
Andere regels voor inkomen ondernemer dan in loondienst
Als mensen in loondienst een hypotheek aanvragen, kijkt de bank alleen naar de loonstrook en/of de jaaropgave van diegene. Maar dat kan niet bij jou als ondernemer, want jouw inkomen (winst) kan iedere maand verschillen. Daarom let de bank bij jouw hypotheekaanvraag op de hoogte, ontwikkeling én bestendigheid van jouw winst. Voor een hypotheek voor ondernemers gelden dus strengere regels. Dat betekent dat je als ondernemer meer moeite doen om de bank te overtuigen dan mensen in loondienst.
A. Hoelang ben jij ondernemer?
Hoe lang je ondernemer bent, heeft een grote invloed op hoe haalbaar jouw ondernemershypotheek is en hoeveel mogelijkheden je hebt. In de regel geldt: hoe langer jij ondernemer bent, hoe makkelijker je een hypotheek kunt krijgen. Tegenwoordig hebben ondernemers steeds meer mogelijkheden. Want als je vroeger een hypotheek voor ondernemers zocht, kwam je alleen in aanmerking als je langer dan 3 jaar actief was. Nu is dat niet meer zo en hebben ook startende ondernemers steeds meer mogelijkheden.
Hoelang ben je actief als ondernemer?
Hoe ziet de bank jou? Kan je een ondernemers hypotheek krijgen?
- 6 maanden tot 1 jaar Startende ondernemer zonder jaarcijfers Ja, zeer beperkte mogelijkheden
- 1 jaar tot 2 jaar Startende ondernemer met beperkte jaarcijfers Ja, beperkte mogelijkheden
- 2 jaar tot 3 jaar Startende ondernemer met beperkte jaarcijfers Ja, goede mogelijkheden
- 3 jaar of langer Ondernemer met (meer dan) 3 jaarcijfers Ja, zeer goede mogelijkheden
Kans op hypotheek als startende ondernemer?
Als startende ondernemer maak je zeker kans op een hypotheek. In de eerste instantie kijken de banken naar jouw jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar. Maar als je beperkte of geen jaarcijfers hebt, maken sommige banken een uitzondering door je hypotheekaanvraag op een andere manier te behandelen. Sommige banken gaan daarbij uit van jouw inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK). Andere banken vragen om tenminste 1 boekjaar, wat ideaal is voor ondernemers met slechts 1 jaarverslag. En andere banken kijken naar de afgelopen 12 maanden van jouw ondernemerschap. Een aantal banken kijkt zelfs naar jouw persoonlijke situatie, zodat zij een goed beeld krijgen van jouw toekomstige verdiensten. Dan kijken ze bijvoorbeeld naar de branche waarin je actief bent, jouw loopbaan in het verleden en of je eventueel weer snel aan de slag kunt in loondienst.
Ben je 6 maanden tot 1 jaar ondernemer?
Als je 6 maanden tot 1 jaar actief bent als startende ondernemer, zijn er zeer beperkte mogelijkheden voor een hypotheek zonder jaarcijfers. Sommige banken kijken dan niet naar jaarcijfers uit het verleden, maar naar jouw carrière in het verleden en de verwachte bestendigheid van jouw inkomen in de komende jaren als ondernemer. Heeft de bank een goed gevoel en een positieve indruk van hoe jouw onderneming er de komende jaren uitziet? Dan maak je een goede kans. Een hypotheekaanvraag van een ondernemer zonder jaarcijfers moet altijd extra goed onderbouwd worden en goed besproken te worden met de bank. Een voorbeeld van een succesvolle hypotheekaanvraag van een zelfstandig ondernemer zonder jaarcijfers:
Lucas is al 9 jaar lang ict’er in loondienst. Maar hij wil niet meer in loondienst blijven. Hij besluit op dezelfde voet verder te gaan, maar dan als zelfstandig ondernemer. Lucas kan zo aan de slag bij diverse opdrachtgevers vanwege de grote vraag naar zijn beroep. Doordat Lucas relevante ervaring heeft opgedaan in loondienst én hij makkelijk aan klanten kan komen binnen zijn branche, ziet de bank dus weinig risico in zijn eenmanszaak.
Ben je 1 jaar tot 3 jaar ondernemer?
Misschien zie je jezelf niet meer als startende ondernemer. Maar als je nog niet langer dan 3 jaar actief bent en dus ‘beperkte jaarcijfers’ hebt, ziet de bank jou nog wel zo. Hiermee wordt bedoeld dat je niet 3 volledige jaarcijfers kunt overhandigen aan de bank van jouw eenmanszaak. Maar zelfs met beperkte jaarcijfers, zijn er goede mogelijkheden voor jou.
Ben je langer dan 3 jaar ondernemer?
Dan ziet de bank jou niet meer als een startende ondernemer en heb je zeer veel mogelijkheden. De banken kijken dan naar jouw jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar. Wel kan de maximale hypotheek per bank erg verschillen. Dit kan wel tot tienduizenden euro’s schelen in leencapaciteit.
Twijfel je of je in aanmerking komt voor een hypotheek als ondernemer? Doe dan een gratis QuickScan! En ben je een startende ondernemer? Ook dan kan je bij ons terecht. Wanneer je minimaal 6 maanden aan de slag bent als ondernemer en daarvoor in loondienst hetzelfde beroep uitoefende, dan kun je via ons gewoon een hypotheek krijgen.
B. De hoogte van jouw winst
Hoe hoog is jouw inkomen iedere maand? De hoogte van jouw winst bepaalt of jij een hypotheek kan krijgen en zo ja, hoe hoog deze hypotheek zal worden. In het algemeen geldt: hoe hoger jouw winst, hoe groter de kans is dat je in aanmerking komt voor een ondernemershypotheek – én hoe meer je kunt lenen. Startende ondernemers kunnen alsnog terecht bij sommige banken die minder streng kijken naar de hoogte van de winst. Op basis van een goede onderbouwing en – meestal – een prognose, kun je gewoon een hypotheek krijgen.
C. De ontwikkeling van jouw winst
Niet alleen de hoogte van je winst heeft invloed op jouw hypotheek, maar ook de ontwikkeling van je winst is een graadmeter om te bepalen of jij in de toekomst de maandlasten kan blijven betalen; is jouw winst stabiel, stijgend of dalend?
Stel, jouw winst gaat ieder jaar steeds meer omlaag. Dan gaan de alarmbellen van de banken af en zullen zij wellicht een lagere hypotheek aan jou verstrekken. We zullen dan de juiste bank moeten uitkiezen met een goede verklaring bij de aanvraag. Daarbij geldt in het algemeen: is de winst uit het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Dan rekent de bank met de winst uit het laatste jaar. En is de winst in het laatste jaar hoger dan het jaar daarvoor? Dan kan je waarschijnlijk meer lenen.
Startende ondernemers die nog niet 2 jaarcijfers hebben, kunnen alsnog terecht bij sommige banken die minder streng kijken naar de ontwikkeling van jouw winst. Op basis van een goede onderbouwing en – meestal – een prognose, kun je ook een hypotheek krijgen.
D. De bestendigheid van jouw winst
Naast de hoogte en de ontwikkeling van jouw inkomen, wil de bank weten of jouw inkomen voldoende ‘bestendig’ is. Met de bestendigheid van jouw winst, wil de bank een inschatting maken of je niet alleen nu, maar óók in de toekomst voldoende inkomen uit jouw onderneming kan halen. Om dit te achterhalen, voert de bank een ‘vermogenstoets’ uit om jouw vermogenspositie te bepalen. Dit is dus eigenlijk een soort kruiscontrole met jouw winst. Maar bij startende ondernemers kijken sommige banken naar andere factoren om de bestendigheid van het inkomen te bepalen.
De vermogenstoets wordt bepaald aan de hand van 2 factoren: de ‘solvabiliteit’ en de ‘liquiditeit’ van jouw onderneming. De banken hechten veel waarde aan een goede solvabiliteitsratio en liquiditeitsratio. Zijn deze twee ratio’s van jouw onderneming niet in orde? Dan zijn er veel banken die jou geen hypotheek willen verstrekken. In de regel geldt: hoe beter jouw ratio’s zijn, hoe meer je mag lenen. Solvabiliteit en liquiditeit zijn factoren in je balans die je apart moet berekenen.
2. Welke documenten moet ik verzamelen als ondernemer?
De vraag ‘kan ik een ondernemershypotheek krijgen’? krijgen we dagelijks binnen van ondernemers. Maar de vraag die we daaraan willen toevoegen is: ‘hoe krijg je als ondernemer een hogere hypotheek?’ Het lijkt alsof je als ondernemer bij lange na niet dezelfde mogelijkheden hebt als hypotheekaanvragers in loondienst. Want als ondernemer kan je niet een loonstrook en/of jaaropgave aan de bank geven. Toch kunnen ondernemers hun slagingskans vergroten én vaak meer lenen dan ze denken door hun hypotheekaanvraag goed voor te bereiden. Dit doe je door aanvullende documenten te verzamelen.
Deze documenten moet je verzamelen;
In het algemeen heb je als ondernemer de volgende documenten nodig:
- Kopie van je paspoort
- Uittreksel KvK inschrijving
- Jaarcijfers afgelopen 3 jaar of halfjaarcijfers (indien mogelijk)
- Meest recente pensioenoverzicht
- Kopie van je IB-aangifte van de afgelopen 3 jaar
- Actuele privé vermogenspositie (indien mogelijk)
- Eventueel financiële prognose
- Eventueel inkomensverklaring
Eenmanszaak, BV of VOF?
De bank heeft bij iedere rechtsvorm andere documenten nodig:
Eenmanszaak of Vennootschap onder firma (vof)
Ben je zzp’er, heb je een eenmanszaak met personen in dienst? Of heb je een vof? In deze gevallen betaal je alleen inkomstenbelasting over je winst. Daarom is een kopie van je IB-aangifte belangrijk om in te leveren bij de bank, want deze neemt de bank als vertrekpunt voor het vaststellen van jouw inkomen. Naast jouw IB-aangifte, moet je ook de definitieve aanslagen die je terug hebt gehad inleveren. Deze documenten zijn allemaal online te vinden op mijn.belastingdienst.nl.
Toch is het belangrijk om deze jaarcijfers op orde te hebben als het gaat om jouw hypotheekaanvraag. Probeer daarom deze jaarcijfers op te stellen door je boekhouder of accountant.
Heb je geen boekhouder of accountant? Neem dan contact met ons op en wij regelen het voor je. Meer informatie.
Wil je verder lezen over de hypotheek voor ondernemers met een eenmanszaak? Ga dan direct naar hét stappenplan van A tot Zzp hypotheek.
Besloten vennootschap (bv)
Ben je dga van een of meerdere bv’s? Dan kijkt de bank niet alleen naar de inkomstenbelasting over het salaris dat je jezelf vanuit de bv hebt uitgekeerd. De bank kijkt ook naar de dividend en overwinst in de jaarrekeningen als het gaat om jouw ondernemers hypotheek. Zo krijgt de bank een helder beeld van jouw complete inkomen als dga.
Als dga ben je ieder boekjaar verplicht een jaarrekening te deponeren bij de KvK. Jouw accountant of boekhouder moet deze jaarrekening goedkeuren. Deze verplichte jaarrekeningen schelen jou een hoop werk, want deze documenten heb je ook nodig voor jouw hypotheekaanvraag. Ben je dga van een meervoudige BV-constructie? Dan is het slim om geconsolideerde jaarrekeningen en een organogram te geven.
Als dga van jouw eigen bv is het overigens verstandig een werkgeversverklaring en salarisstrook in te leveren. Deze zijn, als het goed is, ook opgesteld door jouw boekhouder of accountant.
Wil je verder lezen over de hypotheek voor ondernemers met een of meerdere bv? Lees dan snel verder op de pagina hypotheek voor dga.
Documenten die je bestendige inkomen aantonen
Het is voor iedere ondernemer goed om documenten aan te leveren die iets zeggen over de bestendigheid van jouw winst. Vooral als je een startende ondernemer bent. Want als je bijvoorbeeld niet in staat bent om jaarcijfers aan te leveren van de afgelopen 3 boekjaren, moet je dit ‘gat’ dichten door andere documenten aan te leveren. Denk aan documenten waarmee de bank zicht krijgt op jouw loopbaan in het verleden, jouw carrièreperspectieven en de verwachte bestendigheid van jouw inkomen. De bank kijkt naar zoveel mogelijk factoren om in te schatten hoe je de komende jaren gaat presteren als ondernemer. Zo kan het goed zijn om als startende ondernemer aan te tonen dat je dezelfde werkzaamheden eerder in loondienst hebt uitgevoerd.
De bank krijgt graag een helder beeld van hoe jouw onderneming eruitziet. Daarin is stabiliteit een belangrijke waarde voor de bank, zoals een stabiele omzet. En is de branche waar je in werkt stabiel of gebeuren er gekke dingen? Hoeveel vaste lasten heb je? Hoeveel risico loop jij met jouw onderneming? Hoe heeft jouw bedrijf zich ontwikkeld en wat zijn de verwachtingen in de toekomst? Hoe speel jij als ondernemer in op actuele ontwikkelingen en in hoeverre kun je tegenvallers opvangen? Ook geldt: hoe meer eigen geld je kunt inleggen, hoe meer vertrouwen de bank heeft in jou. De ondernemingsvorm van jouw bedrijf en of je eventueel samenwerkt met anderen, bijvoorbeeld in een vof, speelt hierin ook een rol: welk vermogen zit er in jouw onderneming – en hoe denk je dat er in de toekomst uit te halen?
Prognose
Een ‘financiële prognose’ is een verwachting van jouw inkomsten van het komende jaar – een soort voorspelling van jouw jaarcijfers dus. Bij veel banken is het verplicht om een prognose aan te leveren bij de hypotheekaanvraag. Vooral als je een startende ondernemer bent zonder jaarcijfers of met beperkte jaarcijfers van minder dan 3 volledige boekjaren.
Onderbouwing van adviseur
De meeste banken stellen het verplicht dat jouw hypotheekaanvraag wordt ingediend door een hypotheekadviseur. Maar vooral als ondernemer is het belangrijk om hypotheekadvies te krijgen. Bij de meeste ondernemers schommelt de winst en zijn er altijd uitzonderingen en veranderingen die goed onderbouwd moeten worden. Vooral als je beperkte jaarcijfers of zelfs helemaal geen jaarcijfers hebt, is het belangrijk dat je deze voorziet van een goede onderbouwing. Maar bij welke adviseur kan je een ‘goede’ onderbouwing verwachten?
Stel, je gaat als ondernemer naar een reguliere hypotheekadviseur of naar een adviseur van een bank. Dan heb je een grote kans dat je uiteindelijk onnodig vastloopt met je hypotheekaanvraag. Reguliere adviseurs kunnen vaak geen balans en winst- en verliesrekeningen analyseren; laat staan hieruit opmaken wat er gebeurt binnen jouw onderneming en bekijken hoe dit het beste aangepakt kan worden. Een reguliere hypotheekadviseur werkt vaak met een externe partij die het inkomen voor hem vaststelt en kijkt verder niet naar de cijfers. Daarom kun je een hoop ergernis en frustratie voorkomen door te sparren met een hypotheekadviseur te gaan die is gespecialiseerd in (zelfstandig) ondernemers. Een ondernemersspecialist heeft tenslotte wél geleerd om jouw jaarcijfers goed te analyseren en te corrigeren voor een zo hoog mogelijke hypotheek.
Met een onderbouwing van een ondernemersspecialist, kan de bank de bestendigheid van jouw inkomen als ondernemer beter inschatten. Daardoor krijgt de bank een reëel beeld van jouw inkomen en situatie, waardoor jij in hun ogen een minder groot risico vormt. Daardoor is de kans groot dat je wel in aanmerking komt voor een ondernemershypotheek en dat je met deze goede onderbouwing vaak méér kunt lenen dan je denkt.
Waarom zou je worstelen bij een reguliere adviseur als je ook naar gespecialiseerde adviseurs kunt gaan die ondernemers wél begrijpen? Schakel daarom direct hulp in van een ondernemersspecialist! Als hypotheekadviseur zijn we 100% gespecialiseerd in hypotheken voor ondernemers. Wij weten precies hoe we jouw jaarcijfers corrigeren, normaliseren en optimaal vertalen naar de bank. Door deze extra expertise, heb je bij ons de hoogste slagingskans in de markt – hoe complex je situatie als ondernemer ook is.
Verzamel je documenten in overleg met je adviseur
Twijfel je welke documenten je allemaal nodig hebt in jouw specifieke situatie? Geen paniek! Wij weten precies welke documenten je moet aanleveren bij de desbetreffende bank. Dit zullen we met jou bespreken. Daarna kun je alle benodigde documenten online uploaden, totdat jouw dossier helemaal compleet is.
3. Naar welke cijfers kijkt de bank precies?
Nu je je documenten hebt verzameld, kunnen we je laten zien naar welke cijfers de bank precies kijkt om te bepalen of jij een hypotheek mag en zo ja, hoe hoog deze zal zijn. Het is belangrijk om hierop in te spelen door je cijfers goed op orde te maken. Een ondernemersspecialist kan je hiermee helpen.
Jaarcijfers van je onderneming
Een ‘jaarrekening’ is een overzicht van de financiële situatie van jouw onderneming van het afgelopen boekjaar. Een jaarrekening bestaat uit een winst- en verliesrekening, een balans en een korte toelichting op beide. Je boekhouder of accountant kan je hiermee helpen. Heb je geen boekhouder of accountant? Neem dan contact op met onze afdeling boekhouding.
Heb je je jaarcijfers nog niet netjes op papier? Geen probleem! Wij ontzorgen je graag. Via ons kun je terecht voor jouw complete boekhouding als ondernemer.
Winst- en verliesrekening
De ‘winst- en verliesrekening’ is, naast de balans, onderdeel van een jaarrekening. De bank gebruikt jouw winst- en verliesrekening om inzicht te krijgen in jouw inkomen (de winst) en hoe deze tot stand is gekomen. De winst-en-verliesrekening wordt ook wel ‘resultatenrekening’, ‘exploitatierekening’ of ‘staat van baten en lasten’ genoemd. De winst-en-verliesrekening geeft een overzicht van alle inkomsten en uitgaven in een bepaalde periode. Dit overzicht eindigt met de over die periode behaalde winst.
Een voorbeeld van een winst- en verliesrekening van een zzp’er in eenvoudige vorm
| Winst- en verliesrekening eenmanszaak 2019 | |
| Opbrengsten | |
| Omzet producten | €120.000,- |
| Totale omzet | €120.000,- |
| Kosten | |
| Inkoop producten | €30.000,- |
| Brutowinst | €90.000,- |
| Autokosten | €9.000,- |
| Kantoorkosten | €10.000,- |
| Totaal kosten | €49.000,- |
| Nettowinst voor belasting | €71.000,- |
Eenmanszaak, VOF of BV?
Omdat je als ondernemer geen loonstrook en/of jaaropgave hebt, moet de bank naar andere cijfers kijken om jouw inkomen vast te stellen voor de hoogte van jouw hypotheek. Deze cijfers staan in de jaarrekening(en) en in de IB-aangiftes van jouw onderneming. De rechtsvorm van jouw onderneming bepaalt de manier waarop jouw inkomen wordt vastgesteld door de bank.
Eenmanszaak
De bank kijkt bij ondernemers met een eenmanszaak of vof naar de belastbare winst uit jouw onderneming. Het gaat hier om de ‘fiscale winst’. Deze is te vinden bij de ‘nettowinst’ op jouw winst- en verliesrekening en niet bij de brutowinst, zoals sommige ondernemers denken. Het gaat dus om de winst voor de belastingen, die je doorgeeft aan de belastingdienst tijdens de inkomstenbelastingaangifte.
Vof
Het inkomen van ondernemers met een vof wordt op dezelfde manier vastgesteld als ondernemers met een eenmanszaak. Het enige verschil? Een vof deel je met andere ondernemers. Dat betekent dat de bank niet 100% van de winst meeneemt voor jouw inkomen zoals bij de eenmanszaak. Zo telt de bank 25% van de winst mee als jouw inkomen, wanneer je een vof deelt met drie andere ondernemers.
BV
Voor het inkomen van een dga kijkt de bank naar jouw IB-aangifte (als werknemer van je eigen bv) en naar de jaarrekeningen van jouw bv of bv’s. Alleen bij jou als dga let de bank op meerdere factoren om jouw inkomen vast te stellen dan bij een eenmanszaak of vof. Deze factoren zijn: het loon dat je jezelf hebt uitgekeerd, dividend en overwinst. Ben je benieuwd hoe dat precies zit? Lees dan snel verder over de hypotheek voor dga.
Cijfers van jouw partner
Ben je van plan een huis te kopen samen met je partner die in loondienst werkt? In dat geval kan het inkomen van jouw partner óók meegewogen worden voor de hoogte van jullie hypotheek. Het gecombineerde inkomen van jou en je partner is uiteraard van grote invloed op de maximale hoogte van je ondernemershypotheek. In 2019 mogen tweeverdieners zelfs méér lenen dan voorheen. Het tweede inkomen telt dan voor 70% mee in de berekening.
Balans
De banken kijken niet alleen naar jouw cijfers om de hoogte van jouw inkomen te bepalen, want zij willen ook weten of jouw inkomen voldoende bestendig is door jouw vermogenspositie te bepalen. Dit doet de bank door te kijken naar de solvabiliteit en liquiditeit in je balans.
Een voorbeeld van een balans in eenvoudige vorm van een zzp’er
| Balans eenmanszaak 2019 | |
| Activa (debet) | Passiva (credit) |
| Auto €30.000,- | Eigen vermogen €25.000,- |
| Computer €2.000,- | |
| Totaal vaste activa €32.000,- | |
| Debiteuren €8.000,- | |
| Bankrekening €6.500,- | Kortlopende lening €16.000,- |
| Spaarrekening €1.500,- | Crediteuren €5.500,- |
| Totaal – vlottende activa €14.500,- | Totaal – kortlopende schulden (vreemd vermogen) €21.500,- |
| Totaal – activa €46.500,- | Totaal – passiva €46.500,- |
De linker- en rechterkant van een balans komen opgeteld op hetzelfde bedrag uit. De balansposten die aan beide kanten zijn opgenomen zijn dus ‘in balans’. De balansposten aan de linkerkant zijn de activa. Dit zijn al jouw bezittingen als ondernemer, zoals goederen, geld en een auto op de zaak. Ook vorderingen bij debiteuren tellen als een bezitting, want deze kun je ooit innen.
De balansposten aan de rechterkant zijn passiva. Dit zijn financiële verplichtingen, zoals je schulden. Het eigen vermogen is het verschil tussen je activa en passiva. Je eigen vermogen staat onder je passiva en kan positief of negatief zijn. Is je eigen vermogen negatief? Dan is er werk aan de winkel. Dit moet namelijk positief zijn. Maar vaak is dit op kort termijn op te lossen. Een ondernemersspecialist kan je hierin adviseren.
De vermogenstoets wordt bepaald aan de hand van 2 factoren: de ‘solvabiliteit’ en de ‘liquiditeit’ van jouw onderneming. De banken hechten veel waarde aan een goede solvabiliteitsratio en liquiditeitsratio. Zijn deze twee ratio’s van jouw onderneming niet in orde? Dan zijn er veel banken die jou geen hypotheek willen verstrekken. In de regel geldt: hoe beter jouw ratio’s zijn, hoe meer je mag lenen. Solvabiliteit en liquiditeit zijn factoren in je balans die je apart moet berekenen. Een ondernemersspecialist kan je helpen om deze te berekenen en de ratio’s in balans te brengen.
Solvabiliteit berekenen
De solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en het balanstotaal. Je eigen vermogen moet minimaal 0,20 of 0,25 (20% – 25%) van het balanstotaal zijn om bij de meeste banken geaccepteerd te worden. Dit noemen we het ‘solvabiliteitsratio’. Dit reken je uit door je eigen vermogen te delen door het balanstotaal.
De bank vindt jouw solvabiliteitsratio belangrijk, omdat de bank dit als indicatie ziet dat je genoeg eigen vermogen hebt. Genoeg eigen vermogen laat zien dat je een financieel gezonde onderneming hebt. Want als je onverhoopt minder winst maakt met je onderneming, functioneert het eigen vermogen als buffer.
Negatief eigen vermogen betekent in principe dat je verlies maakt, of in het verleden hebt gemaakt. Je moet in ieder geval beide gevallen vermijden als je een hypotheek aanvraagt. Anders denkt de bank dat het vermogen binnen je onderneming is verminderd. Houd daarom de solvabiliteitsratio goed in de gaten!
Stel jouw eigen vermogen is negatief. Dan kun je dit oplossen door te middelen met jouw vermogen in box 3. Maar let erop dat de eisen van je solvabiliteitsratio kan verschillen per bank! Een ondernemersspecialist weet precies hoe je het beste kunt middelen en kent de eisen van alle banken als geen ander.
Liquiditeit berekenen
Naast de solvabiliteit, heb je nog de liquiditeit. Dit is de verhouding tussen je vlottende activa en jouw kortlopende schulden (vreemd vermogen). Met andere woorden: het verschil tussen geld dat je op korte termijn binnenkrijgt en geld dat je op korte termijn moet betalen. De vlotte activa moeten de kortlopende schulden bedekken. Als dat niet lukt, is dat ook een reden voor de bank om jouw hypotheekaanvraag niet in behandeling te nemen.
De liquiditeitsratio moet minimaal 1.0 zijn. Dit reken je uit door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Zo weet je of er op korte termijn niet meer geld uit moet gaan dan er binnenkomt.
Zo krijg je je cijfers & ratio’s op orde!
Zijn jouw cijfers momenteel niet overtuigend genoeg om aan de bank te laten zien? En heb je daar misschien een goede reden voor? Bijvoorbeeld vanwege een grote incidentele kostenpost of een dip in je winst door een geldige reden, zoals een wereldreis of zwangerschapsverlof? Dan is het verstandig om jouw cijfers eerst goed te laten analyseren en normaliseren, voordat jouw cijfers naar de bank gaan. Anders is de kans groot dat je niet in aanmerking komt voor een ondernemers hypotheek of dat je een minder hoge hypotheek krijgt.
Bovendien is de balans slechts een momentopname. Meestal gaat het om de financiële situatie op 31 december. Het is dus belangrijk om goed in te spelen op dit momentopname door jouw solvabiliteit en liquiditeit op orde te hebben zodra je je hypotheek aanvraagt. Zo kan het slim zijn om die ene grote uitgave toch nog even uit te stellen, wat meer geld binnen je onderneming te laten staan of om die ene extra opdracht wél aan te nemen.
Uiteraard kunnen onze ondernemersspecialisten jou adviseren over jouw balansratio’s. Een ondernemersspecialist weet precies hoe je deze ratio’s gunstiger krijgt en hoe je verstandige beslissingen neemt. Het kan soms beter zijn om nog even te wachten met de financiering en deze eerst goed op orde te krijgen. In het beste geval ga je zelfs al jaren eerder naar de ondernemersspecialist, zodat je deze ratio’s ruim van tevoren goed kan voorbereiden. En als het in jouw specifieke situatie niet mogelijk is om de ratio’s helemaal in balans te krijgen, kunnen we deze cijfers altijd nog onderbouwen met een uitgebreide krediettoelichting. Onthoud wel dat er minder zwaar wordt gekeken naar de balansratio’s als je een startende ondernemer bent!
4. Maximale hypotheek berekenen als ondernemer
Wanneer je je hypotheek als ondernemer wilt berekenen is het belangrijk om te weten dat elke bank zijn eigen voorwaarden en rekenmethodiek heeft. Daarnaast is het belangrijk of je als ondernemer korter dan een jaar, tussen de één en twee jaar, tussen de twee en drie of langer dan drie jaar actief bent. Afhankelijk van de rekenmethodiek en kunnen de verschillen behoorlijk uit een lopen.
In onze hypotheekcalculator voor ondernemers laten we de uitkomsten van jouw maximale hypotheek zien aan de hand van vier verschillende berekenen.
Een indicatie van de maximale hypotheek met diverse fiscale winsten
| Gemiddelde fiscale winst/nettowinst van 3 jaar eenmanszaak | Maximale hypotheek Let op, dit is een indicatie! |
| € 30.000 | € 132.000 |
| € 40.000 | € 181.000 |
| € 50.000 | € 231.000 |
| € 60.000 | € 303.000 |
| € 80.000 | € 447.000 |
| € 100.000 | € 579.000 |
Maximale ondernemers hypotheek berekenen in 1 minuut
Je wilt natuurlijk weten hoeveel jij maximaal kunt lenen. Nu je weet naar welke cijfers de bank kijkt, kun je deze invoeren in onze gratis hypotheekcalculator voor ondernemers. Hiermee bereken je je maximale ondernemershypotheek binnen 1 minuut. Deze rekentool is uitsluitend bedoeld voor ondernemers en vergelijkt alle banken die ondernemershypotheken verstrekken. Je krijgt onder andere de voor jou gunstigste situatie te zien als eindresultaat.
Maximale ondernemershypotheek exact berekenen?
De hoogte van je hypotheek hangt af van vele factoren. Dat vereist maatwerk. Dus als je meer zekerheid wilt hebben, kunnen wij exact voor jou berekenen hoe hoog jouw maximale hypotheek is op basis van je huidige financiële situatie. Doe snel een gratis quickscan!
Hoe berekent de bank jouw maximale ondernemershypotheek?
De bank rekent met het ‘toetsinkomen’ om jouw maximale ondernemershypotheek te berekenen. Het toetsinkomen is het bedrag dat de banken als uitgangspunt nemen om te bepalen hoeveel jij maximaal kunt lenen als ondernemer. Maar de banken rekenen allemaal met andere rekenmethodes. Daarom krijg je 4 verschillende uitkomsten te zien als je onze hypotheekcalculator voor ondernemers gebruikt. De verschillen kunnen behoorlijk oplopen, afhankelijk van de verschillende rekenmethodes van de banken.
Hypotheek startende ondernemer berekenen
In de meeste gevallen bepalen de banken de hoogte van jouw hypotheek als startende ondernemer door het gemiddelde te nemen van je winst over de afgelopen 3 jaar op voorwaarde dat jouw winst het laatste jaar het hoogst is. Maar voor een hypotheek als startende ondernemer, gaan prognoses en de onderbouwing daarvan een grotere rol spelen.
Rekenmethodes eenmanszaak & vof
Heb je een eenmanszaak of vof? In het algemeen berekenen de banken jouw toetsinkomen op basis van de volgende rekenmethodes:
Rekenmethode: gemiddelde óf laatste fiscale winst
De banken met deze rekenmethode kijken naar jouw jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar en nemen daarvan de gemiddelde fiscale winst óf je laatste fiscale winst als toetsinkomen.
Stel, je maakt ieder jaar steeds meer winst. Dan gaat de bank uit van je gemiddelde fiscale winst, zoals in het voorbeeld hieronder:
| Laatste jaar hoger dan je gemiddelde? | ||
| Jaarcijfers ondernemer | Fiscale winst/nettowinst ondernemer | Toetsinkomen |
| 2017 | €35.000,- | Gemiddelde fiscale winst €36.250,- |
| 2018 | €36.500,- | |
| 2019 | €37.250,- | |
In het voorbeeld hierboven reken je als volgt: €35.000,00 + €36.500,00 + €37.250,00 = €108.750,00 ÷ 3 jaar = €36.250,00. Het laatste jaar €37.250,- is hoger dan dit gemiddelde. Dat betekent dat deze bank je gemiddelde fiscale winst €36.250,- als toetsinkomen kiest om mee verder te rekenen.
Is je fiscale winst/nettowinst in het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Ga dan uit van dit bedrag als jouw toetsinkomen. De banken met deze rekenmethode kijken in dit geval niet naar de gemiddelde winst van 3 boekjaren, maar naar de winst van het laatste boekjaar. De bank neemt dat bedrag als maximum.
Stel, je hebt in het laatste boekjaar minder winst gemaakt. Dan kiest de bank helaas een lager bedrag als toetsinkomen door het laatste jaar als toetsinkomen te selecteren, in plaats van het gemiddelde van 3 boekjaren. Hieronder een voorbeeld:
| Laatste jaar lager dan je gemiddelde? | ||
| Jaarcijfers ondernemer | Fiscale winst/nettowinst ondernemer | Toetsinkomen |
| 2017 | €35.000,- | Laatste winst €35.000,- |
| 2018 | €36.500,- | |
| 2019 | €35.000,- | |
In het voorbeeld hierboven reken je als volgt: €35.000,00 + €36.500,00 + €35.000,00 = €106.500,00 ÷ 3 = €35.500,00. Het laatste jaar €35.000,- is lager dan dit gemiddelde. Dus deze bank kiest je laatste winst €35.000,- als jouw toetsinkomen om mee verder te rekenen.
Rekenmethode: 1-2-3-methodiek met fiscale winst
Je toetsinkomen wordt bij de vorige rekenmethode hoger naarmate je steeds meer winst maakt. Maar er zijn ook banken die de ‘1-2-3-methodiek’ hanteren.
Stel, je maakt in het laatste jaar véél meer winst dan het gemiddelde van de afgelopen 3 boekjaren. In dat geval ben je misschien wel voordeliger uit bij banken met de 1-2-3-rekenmethode, omdat het laatste jaar hierin zwaarder meetelt.
In deze rekenmethode telt het eerste boekjaar 1 keer mee, het tweede boekjaar 2 keer mee en het derde jaar 3 keer:
| Laatste jaar véél hoger dan je gemiddelde? | ||
| Jaarcijfers ondernemer | Fiscale winst/nettowinst ondernemer | Toetsinkomen |
| 2017 | €23.000,- | Gemiddelde winst waarbij laatste winst het zwaarst weegt €29.625,00 |
| 2018 | €24.500,- | |
| 2019 | €35.250,- | |
In het voorbeeld hierboven reken je als volgt: €23.000,00 x 1 + €24.500,00 x 2 + €35.250,00 x 3 = €177.750,00 ÷ 6 = €29.625,00 gemiddelde winst, waarin je laatste winst het zwaarst weegt.
Het laatste jaar €35.250,- is overduidelijk hoger dan het gemiddelde in de vorige rekenmethode (€23.000,00 + €24.500,00 + €35.250,00=) €27.582,33. Dat betekent dat deze bank €29.625,00 kiest als jouw toetsinkomen om mee verder te rekenen.
Dat is dus een hogere hypotheek dan bij de banken met de vorige rekenmethode.
Rekenmethode: gemiddelde óf laatste commerciële winst
De banken met deze rekenmethode passen de vorige rekenmethodes toe. Het enige verschil? Zij rekenen niet met jouw fiscale winst/nettowinst maar met jouw commerciële (bedrijfseconomische) winst. De commerciële winst is de winstberekening voor het bedrijf en dus niet de fiscale winst die je doorgeeft aan de Belastingdienst tijdens de IB-aangifte. De commerciële winst bestaat uit omzet, kosten, afschrijvingen, rentekosten en bijzondere baten en lasten. Daarom is het goed om te berekenen of je een hogere hypotheek kunt krijgen op basis van je commerciële winst of op basis van je fiscale winst/nettowinst.
Rekenmethode bv
Als dga kijkt de bank niet alleen naar jouw fiscale winst/nettowinst. Bij de besloten vennootschap ligt alles wat ingewikkelder. Dat vereist maatwerk, want in de berekeningen voor jouw ondernemers hypotheek kunnen jouw dividend en overwinst óók worden meegenomen door de bank. Dit is afhankelijk van of jij de meerderheid hebt binnen jouw bv, of niet. Wil je weten hoe het precies zit bij jou als dga? Ontdek snel meer over de hypotheek voor dga!
Ontdek nu jouw maximale ondernemershypotheek
Naast de hierboven beschreven verschillende rekenmethodes om het toetsinkomen te bepalen van een ondernemer, zal een bank eenmalige (incidentele) meevallers of tegenvallers binnen jouw bedrijf corrigeren. Maar hoeveel je uiteindelijk maximaal kunt lenen is maatwerk en is zeer afhankelijk van jouw specifieke situatie als ondernemer. Zo hebben leningen en schulden effect op het maximale bedrag dat je kunt lenen. Maar je hebt ook gelezen dat er nog veel andere factoren zijn die de hoogte en de slagingskans beïnvloeden van jouw hypotheek. Ontdek daarom snel welke factoren jouw maximale ondernemershypotheek beïnvloeden in jouw specifieke situatie.
Zo krijg je een hogere hypotheek!
De vraag ‘hoe hoog is mijn maximale hypotheek als ondernemer’ is één van de meestgestelde vragen die wij dagelijks binnenkrijgen. De vraag die wij hieraan willen toevoegen is: ‘hoe krijg je een hogere ondernemershypotheek?’ Zelf kun je veel invloed hebben op de manier waarop je jouw cijfers presenteert. Door bijvoorbeeld over de laatste 3 boekjaren te middelen met je winst, kan je in veel gevallen een behoorlijk hogere ondernemershypotheek krijgen. Een goede voorbereiding zorgt ervoor dat je slaagt mét een hogere hypotheek.
Wij helpen je graag met de voorbereiding voor een hogere ondernemershypotheek! Als ondernemersspecialist weten wij precies hoe we jouw cijfers zo gunstig mogelijk kunnen corrigeren en presenteren aan de bank. Wij hebben niet voor niets het hoogste slagingspercentage voor ondernemershypotheken. Doe snel een gratis quickscan bij ons!
5. Bij welke banken kan ik terecht als ondernemer?
In Nederland kun je een ondernemershypotheek krijgen bij méér dan 40 banken. Genoeg keuze dus! Als je uiteindelijk je hypotheek aanvraagt, moet je dit doen bij de bank met de hypotheek die het beste voor jou uitpakt qua rekenmethode. Maar je hebt gezien dat de rekenmethodes onderling sterk kunnen verschillen tussen de banken. Daar bovenop heeft iedere bank weer andere rentes en voorwaarden. Daarom is het van belang om de juiste bank uit te kiezen voor jouw situatie; dit kan duizenden euro’s schelen!
Bij welke bank maak ik de meeste kans als ondernemer?
Dat verschilt per ondernemer. Wij weten precies bij welke bank je de meeste kans maakt, want wij zijn aangesloten bij alle banken en vergelijken deze allemaal voor jou. Bovendien kennen wij het acceptatiebeleid van de banken als geen ander. En doordat wij vele jaren ervaring en specialistische kennis hebben met ondernemershypotheken en samenwerken met alle banken, heb je bij ons altijd de grootste kans van slagen van jouw hoogste hypotheek. Uiteraard tegen de laagste rente en best passende voorwaarden; onze kracht is dat wij zowel de taal van de ondernemer als van de bank spreken. Wil je snel weten bij welke bank je de meeste kans maakt? Doe dan snel een gratis quickscan bij ons!
NHG hypotheek voor (startende) ondernemer
In 2019 heb je de mogelijkheid een ondernemershypotheek af te sluiten met de ‘Nationale Hypotheek Garantie’ (NHG), zelfs als je korter dan 3 jaar actief bent als ondernemer. Als je de hypotheek in de toekomst tóch niet kan betalen, dan neemt het Waarborgfonds Eigen Woningen jouw schuld over. Jaren geleden moest je hiervoor 3 jaar actief zijn als ondernemers, maar sinds 2016 kun je al een NHG krijgen als je minimaal 1 jaar ondernemer bent. En vanaf 1 januari 2019 heb je recht op een hypotheek met NHG als je nieuwe huis minder dan €290.000,- kost. Een NHG kost je 1% van de koopsom van je nieuwe huis.
Lees hier meer informatie over NHG op de officiële website van NHG.
Banken met ondernemershypotheken, welke heb je allemaal?
Ga je geen hypotheek voor ondernemers afsluiten bij NHG? Dan kun je alsnog terecht bij verschillende banken. Sommige banken bieden zelfs speciaal een hypotheek aan voor ondernemers. Maar uiteindelijk draait alles om de documenten die je aanlevert bij je hypotheekaanvraag. Een goede voorbereiding is 95% van het werk! Denk aan een hypotheek voor ondernemers bij de ING of bij banken als Florius, ABN AMRO, Aegon, BLG, Nationale-Nederlanden, Rabobank, Argenta Hypotheek, NIBC Direct en Woonfonds.
Een voorbeeld van de voorwaarden voor (startende) ondernemers bij de ABN AMRO
| Jaren actief als ondernemer | Voorwaarden ABN AMRO voor ondernemers hypotheek |
| Korter dan 1 jaar | ABN AMRO heeft hier geen mogelijkheden voor. (Let op! Andere partijen wel) |
| 1 tot 2 jaar | Rekent met 75% als toetsinkomen |
| 2 tot 3 jaar | Rekent met 90% als toetsinkomen |
| 3 jaar of meer | Rekent met 100% als toetsinkomen |
Een voorbeeldberekening van de maximale ondernemershypotheek bij de ABN AMRO
Bij deze berekening is uitgegaan van een ondernemer met een vof of eenmanszaak met een winst van €60.000,- op jaarbasis en dat je een huis koopt zonder partner:
| Jaren actief als ondernemer (vof of eenmanszaak) | Fiscale winst/nettowinst | Toetsinkomen | Maximale ondernemers hypotheek |
| 1 tot 2 jaar | €60.000,- | €45.000,- | €203.180,- |
| 2 tot 3 jaar | €60.000,- | €54.000,- | €249.910,- |
| 3 jaar of meer | €60.000,- | €60.000,- | €290.030,- |
Kies de beste ondernemershypotheek
Wil je snel weten wat jouw financiële mogelijkheden zijn? Maak dan een gratis belafspraak met een van onze adviseurs! Zelfs als je moeilijk financierbaar bent of ingewikkelde constructies hebt als ondernemer, kun je bij ons terecht. Waar reguliere hypotheekadviseurs en bankadviseurs vastlopen met jouw hypotheekaanvraag, krijgen wij vaak wél deze hypotheken voor ondernemers rond.
6. Hoe verloopt mijn hypotheekproces als ondernemer?
Nu je alle belangrijke informatie hebt gelezen over de hypotheek voor ondernemers, wil je vast snel je maximale ondernemershypotheek regelen. Maar waar begin je? Begin in ieder geval met het verzamelen van jouw cijfers. Eventueel met behulp van jouw boekhouder of accountant.
Hypotheek ondernemer berekenen
Bereken eerst je maximale hypotheek. De cijfers die je hebt verzameld, kun je invoeren in de hypotheekcalculator voor ondernemers. Zo krijg je al direct een goede indicatie van jouw maximale ondernemershypotheek. Deze rekentool vergelijkt alle banken en laat meerdere eindresultaten zien, waaronder de voor jou gunstigste situatie. Bereken hier je ondernemershypotheek binnen 1 minuut!
Eerste oriëntatiegesprek & huizenjacht
Plan een gratis en vrijblijvend gesprek in met een ondernemersspecialist en ontdek wat er écht financieel mogelijk is voor jou. We bespreken jouw maximale ondernemershypotheek, jouw wensen, jouw doelen en al jouw financiële opties. Dit gesprek is meestal een belafspraak, maar bij jou thuis of op ons kantoor kan ook.
Na het eerste oriëntatiegesprek wordt jou vast al veel duidelijk. Je weet dan bijvoorbeeld exact hoeveel je maximaal kunt lenen als ondernemer. Daarom heb je op basis van het eerste gesprek al een goede indicatie om mee op huizenjacht te gaan.
Ondernemershypotheken vergelijken & kiezen
Kies je ervoor om na het eerste gesprek met ons in zee te gaan? Mooi! Want wij kennen de voorwaarden en uitzonderingen van de banken als geen ander en vergelijken alle banken voor jou. Wij creëren altijd de beste rente, voorwaarden en hoogste slagingskans voor jou.
Naast hypotheekadvies op maat, regelen we álles voor je. Vanaf het eerste gesprek tot aan de notaris. We vertellen precies welke documenten je moet aanleveren. Deze kun je eenvoudig online bij ons inleveren. Zodra jouw dossier compleet is, en wij samen een hypotheek kiezen die het beste bij jou past als ondernemer, dienen we de hypotheekaanvraag in.
Hypotheekofferte tekenen bij de notaris
Na akkoord vragen wij de definitieve hypotheekofferte op bij de bank. Daarna hoef je alleen even te tekenen bij de notaris totdat je kunt genieten van jouw nieuwe woning.
Heb je nog vragen?
Heb jij nog vragen over de hypotheek voor ondernemers? Of wil je je hypotheekaanvraag direct in gang zetten? Bel ons direct op 085-0074080 of vraag alvast een
Weten wat uw mogelijkheden zijn?
Bel ons gerust of vraag een gratis gesprek aan en wij bellen u terug.
Oriënterend gesprek
Méér dan 10.000 tevreden ondernemers gingen je voor.
Vraag een gratis oriënterend gesprek aan en ontdek zelf waarom ondernemers voor FinaForte kiezen.
De meest gehoorde eerste reactie van onze klanten zegt genoeg: Hèhè, eindelijk iemand die ondernemers begrijpt. Precies deze reactie vertaalt het DNA van FinaForte. FinaForte begrijpt je als ondernemer wél en krijgt voor elkaar wat andere niet voor elkaar krijgen. Dus loop je vast met jouw hypotheek of financiering en heb je het gevoel dat je als ondernemer niet begrepen wordt? Neem dan contact op met ons voor een gratis oriënterend gesprek.
"Hèhè, eindelijk iemand die ondernemers begrijpt."